Simulation IR contre IS
Projection sur la durée de détention envisagée, sortie comprise.
Vous êtes
Expert-comptable SCI à Toulouse
Société civile immobilière : choix entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, comptes annuels, déclarations. Un choix structurant, difficile à défaire.
Le sujet
IR ou IS, la décision qui engage votre SCI
Une SCI est transparente par défaut : ses résultats sont imposés entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers. Elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés, ce qui change entièrement sa mécanique.
À l'IS, la société amortit l'immeuble, ce qui réduit fortement le résultat imposable pendant des années. En contrepartie, la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette comptable diminuée par ces amortissements, donc mécaniquement plus élevée.
Dit autrement : l'IS allège l'impôt pendant la détention et l'alourdit à la sortie. Le bon choix dépend de votre horizon, de votre besoin de revenus et de ce que vous comptez faire du bien.
Comparer
Les deux régimes face à face
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition | Chez les associés, en revenus fonciers, selon leur tranche. | Au niveau de la société, au taux de l'impôt sur les sociétés. |
| Amortissement du bien | Impossible. | Possible, et c'est le principal levier du régime. |
| Charges déductibles | Liste limitative propre aux revenus fonciers. | Toute charge engagée dans l'intérêt de la société. |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers, avec abattement pour durée de détention. | Plus-value professionnelle, calculée après réintégration des amortissements. |
| Réversibilité | L'option pour l'IS est en principe irrévocable passé un délai court. | On ne revient pas à l'IR sur un coup de tête. |
Les taux, les abattements et les délais applicables évoluent. Ce tableau donne la logique ; la décision se prend sur simulation chiffrée.
Notre mission
Ce que nous prenons en charge
Comptabilité de la SCI
Tenue et comptes annuels, obligatoires à l'IS et fortement recommandés à l'IR.
Déclarations
Déclaration 2072 pour la SCI à l'IR, liasse 2065 pour la SCI à l'IS.
Comptes courants d'associés
Suivi des apports et des retraits, souvent la zone la plus mal tenue d'une SCI familiale.
Assemblées annuelles
Approbation des comptes et tenue du registre, comme pour toute société.
Transmission
Préparation des donations de parts et suivi du démembrement quand il y en a un.
Questions fréquentes
Une SCI à l'IR doit-elle tenir une comptabilité ?
La loi est moins exigeante qu'à l'IS, mais les statuts l'imposent souvent et les associés y ont droit. En pratique, une SCI sans comptes est une SCI qu'on ne peut ni vendre ni partager sereinement.
Peut-on louer en meublé dans une SCI ?
C'est possible mais délicat : la location meublée est une activité commerciale, qui peut entraîner l'assujettissement de la SCI à l'IS. À ne pas faire sans étude préalable.
Combien d'associés faut-il ?
Au moins deux. Une société civile ne peut pas avoir d'associé unique.
Peut-on apporter un bien déjà détenu ?
Oui, mais l'apport est une opération taxable qui peut déclencher une plus-value et des droits. Elle se prépare, elle ne s'improvise pas.
Un premier échange, sans engagement.
Présentez-nous votre situation. Nous vous disons ce que nous pouvons faire, ce que cela coûte, et sous quel délai.