Étude du régime
Comparaison chiffrée micro contre réel sur votre bien, avant de choisir.
Vous êtes
Expert-comptable LMNP à Toulouse
Location meublée non professionnelle : choix du régime, amortissements, liasse 2031. La différence entre micro et réel se compte souvent en milliers d'euros par an.
Le sujet
Le vrai enjeu du LMNP, c'est le choix du régime
En location meublée, deux régimes s'opposent. Le micro applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, sans que vous ayez à justifier quoi que ce soit. Le régime réel vous permet de déduire vos charges réelles et surtout d'amortir le bien et le mobilier.
C'est cet amortissement qui change tout : il constate comptablement l'usure du bien sans sortie de trésorerie, et il vient effacer une grande partie du résultat imposable. Beaucoup de loueurs restent au micro par habitude et paient de l'impôt sur un revenu qu'ils n'ont pas réellement dégagé.
Le calcul n'est pas systématique : il dépend du prix d'acquisition, de la part du terrain, du montant des loyers et de vos charges. Nous le posons dans votre cas, chiffres en main.
Comparer
Micro ou réel, ce qui change
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Principe | Abattement forfaitaire sur les loyers encaissés. | Déduction des charges réelles et amortissement du bien et du mobilier. |
| Comptabilité | Aucune obligation comptable réelle. | Comptabilité complète et liasse fiscale 2031 à déposer chaque année. |
| Charges déductibles | Rien de plus que l'abattement. | Intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, travaux, honoraires. |
| Résultat imposable | Mécanique, souvent supérieur au gain réel. | Fréquemment nul ou très faible pendant les premières années, grâce à l'amortissement. |
| Coût de gestion | Nul. | Des honoraires comptables, à mettre en face de l'économie d'impôt obtenue. |
Les seuils d'accès au micro et les taux d'abattement évoluent, et diffèrent selon qu'il s'agit d'une location meublée classique ou d'un meublé de tourisme. Nous vérifions votre situation au regard des règles en vigueur l'année concernée.
Notre mission
Ce que nous prenons en charge
Plan d'amortissement
Décomposition du bien par composants, part du terrain non amortissable, mobilier et travaux.
Comptabilité annuelle
Tenue du dossier et établissement des comptes de votre activité de location meublée.
Liasse 2031
Établissement et télétransmission de la déclaration de résultat et de ses annexes.
Report sur votre IR
Les montants à reporter sur votre déclaration personnelle, et le suivi des déficits reportables.
Plusieurs biens
Consolidation quand vous détenez plusieurs lots, et suivi séparé des résultats.
Questions fréquentes
Puis-je passer du micro au réel ?
Oui, sur option, dans les délais prévus. L'option engage pour une durée déterminée et se reconduit. C'est un arbitrage à faire avec les chiffres, pas dans l'urgence de mai.
Faut-il un expert-comptable pour du LMNP ?
Au micro, non. Au réel, la comptabilité et la liasse deviennent techniques et l'amortissement doit être correctement décomposé, sous peine d'être remis en cause.
Que se passe-t-il si mes charges dépassent mes loyers ?
Le déficit constaté suit des règles d'imputation propres à la location meublée non professionnelle. Il n'est pas perdu, mais il ne s'impute pas sur n'importe quel revenu.
Gérez-vous les locations saisonnières ?
Oui. Le meublé de tourisme obéit à des règles fiscales particulières, qui ont beaucoup bougé récemment. C'est justement un cas où l'accompagnement se justifie.
Un premier échange, sans engagement.
Présentez-nous votre situation. Nous vous disons ce que nous pouvons faire, ce que cela coûte, et sous quel délai.